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Dal capital gain alla rendita immobiliare, Italiani poveri
ricchi senza economia reale
Da tre lustri gli immobili rendono più dell'oro,
dei titoli di Stato e di Piazza Affari
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I tre cicloni immobiliari… Da tre lustri gli immobili rendono, come valore di mercato, più dell’oro, dei titoli di Stato e di Piazza Affari o di qualunque borsa mondiale. Anche e soprattutto in tempi di crisi, preoccupati dai crack finanziari delle imprese, delle banche ed ora anche degli stati, ci si presenta allo shopping immobiliari, oggi con capitali che fanno pensare a disinvestimenti mobiliari a quattrini riportati in Italia in virtù dello scudo fiscale piuttosto che dell’evasione…In coda all’articolo i numeri del CRESME

Dopo alcuni anni di forte attesa per la discesa delle quotazioni e nonostante ciò non sia effettivamente mai avvenuta, la finalità puramente finanziaria cresce rispetto a quelle più tradizionali, eppure questa distinzione rischia di nascondere una realtà di fondo perché è vero che il mercato del mattone inteso in chiave totalmente speculativa o di messa a reddito, in Italia, trova ancora ostacoli di natura pratica (dalle norme sulle affittanze ai carichi fiscali), da dover accettare la definizione di ¬´altamente illiquido¬ª. Ma, d’altra parte, il retropensiero che spinge l’80% della gente ad avere la proprietà della propria residenza è comune a quello che sta dietro ad altre motivazioni d’acquisto: la casa non tradisce, si rivaluta sempre.
“La casa è sempre stata un bene rifugio per eccellenza. Ovunque nel mondo. Il modo migliore per conservare il risparmio accumulato. Ma a Nord – ovest, terra di piccole imprese e famiglie in crescita, il “mattone” non è soltanto una forma di risparmio. È una vera e propria istituzione dello sviluppo. La strategia patrimoniale della famiglia (casa e capannoni) è componente essenziale di un processo di accumulazione basato sul re-investimento continuo delle risorse prodotte dal lavoro.
La proprietà di una casa consente di resistere meglio nei periodi di crisi offre condizioni minime sufficienti per accendere un mutuo o un piccolo prestito commerciale e coincide, spesso fisicamente, con la disponibilità di un adeguato e conveniente luogo di lavoro.”
Al Nord è sempre stato così e lo è ancor di più oggi che il vento del declino spira gelido da est. Il timore del declino è un nuovo sentimento. Con maggior forza dopo le prime grandi crisi competitive degli anni ‚Äò80, i piccoli imprenditori, ma anche i pensionati e gli operai, hanno imparato a considerare “imminente” la ristrutturazione del proprio settore, “incombente” l’arrivo di concorrenti internazionali, possibile un arretramento dalle posizioni di vantaggio temporaneamente conquistate.

Il Nord – ovest si premunisce attraverso investimenti che rafforzano l’indipendenza della famiglia e la flessibilità dell’impresa, di fronte allo Stato e di fronte al mercato. La famiglia e l’investimento immobiliare sono dunque l’architrave di un modello peculiare di gestione del rischio.
Questo quadro storico e strutturale come investimento di supporto alla propria strategia produttiva, come ammortizzatore del maggior rischio previsto sul fronte del mercato spiega come mai il Nord – ovest persegua l’obiettivo della proprietà, a partire dalla casa di residenza e di lavoro, con una determinazione superiore alla media nazionale. La casa e l’investimento immobiliare sono, tuttavia, oggi, una scelta condizionata da fattori nuovi: la crescente sfiducia nelle istituzioni finanziarie, i dubbi che riguardano l’effettiva capacità dello Stato di mantenere gli impegni assunti e il rinnovato pessimismo “postpost-Euro” circa la capacità di resistenza del sistema industriale locale agli assalti della concorrenza internazionale. Paradossalmente è come se il Nord – ovest si stesse preparando ad una nuova guerra, da qualche anno a questa parte.

Da una parte gli attori del settore real estate hanno costruito le fondamenta di una moderna industria immobiliare, sempre più separata dall’arzigogolato puzzle dei cosiddetti “palazzinari” e che segue percorsi ben diversi dagli iter dei piani regolatori di provincia. Due mondi sempre più disgiunti, caratterizzato il primo da una crescente trasparenza e regolamentazione, ancora troppo appiccicoso, invece, il secondo, popolato anche, seppure non solo, da operatori spregiudicati.

La proprietà di una casa consente di resistere meglio nei periodi di crisi e offre
condizioni minime sufficienti per accendere un mutuo
o un piccolo prestito commerciale.
Nel frattempo i “Signor Nessuno” si arricchiscono

Uffici, negozi, centri commerciali, strutture logistiche e persino hotel e villaggi vacanze. È su questi piloni che gli attori del settore real estate hanno costruito le fondamenta di una moderna industria immobiliare, sempre più separata dall’arzigogolato puzzle dei cosiddetti “palazzinari” e che segue percorsi ben diversi dagli iter dei piani regolatori di provincia.
Due mondi sempre più disgiunti, caratterizzato il primo da una crescente trasparenza e regolamentazione, ancora troppo appiccicoso, invece, il secondo, popolato anche, seppure non solo, da operatori spregiudicati. Eppure tra questi due mondi esiste una terra di mezzo, sottovalutata se non addirittura ignorata. è la terra dei “signor nessuno”, di quei proprietari immobiliari che un tempo sarebbero stati chiamati latifondisti, ma che oggi semplicemente possiedono e gestiscono miliardi in case.
Non sanno un granché di finanza, non hanno il problema di reinvestire i proventi dei loro investimenti (gli affitti): semplicemente comprano altre case. E così, come le formiche, in una vita o in un paio di generazioni, si trasformano in “paperoni”specializzati nel mattone; Ce ne sono ovunque, nelle grandi come nelle piccole città, non sono eleganti nè girano con auto di rappresentanza, non contribuiscono fattivamente alla crescita economica di un Paese. Non hanno nè uno status nè un ruolo da interpretare, ma il bello è che questa terra di mezzo si va espandendo, almeno nella mentalità.
Dall’altra parte quelli che un tempo non così lontano gli italiani cioè quelli che erano quasi tutti inquilini e con il trascorrere degli anni invece sono diventati quasi tutti propretari (8 famiglie su 10). Ora si rischia di assistere all’avvento di un’inedita figura sociale: l’inquilino in casa propria. Alla faccia del governo di centrodestra, che pure si ispira all’idea thatcheriana “tutti proprietari, nessun proletario”.

Ma mentre l’economia mondiale appare in grado di reggere una crescita del Pil per i prossimi anni, l’Europa dovrebbe andare ad un passo di sviluppo di circa la metà…. e l’Italia la metà della metà. Le prospettive per il settore immobiliare italiano dovrebbero essere interessanti in termini di attività e investimenti¬ª nel prossimo futuro. Ma sullo sfondo c’è uno scenario a tinte forti che dipinge sempre più un Italia a due velocità.

Dal 1975 a oggi si sono succeduti in Italia tre grandi cicli immobiliari, uno assai diverso dall’altro. Li ha analizzati il Cresme, il Centro ricerche sull’edilizia, nel Rapporto che presenterà a luglio e da cui emerge un’interessante previsione … Nel segmentare i cicli, il Cresme spiega che il primo (dal 1975 al 1984/1986) è stato segnato da una forte ascesa delle compravendite in presenza di una contenuta salita dei prezzi. Il secondo (dal 1984/86 al 1996), ha fatto il contrario: impennata dei valori con modesto aumento dei volumi. Il terzo ciclo edilizio, quello che stiamo vivendo, ha visto prezzi e compravendite impennarsi a braccetto. Nel primo ciclo, la contrazione dei prezzi a fine corsa è durata 5 anni; nel secondo, quattro anni, seguiti da una fase di alternanza; il 2010 è il terzo anno di riflessioni dei prezzi nel ciclo attuale. L’analisi conferma che le quotazioni seguitano a scendere anche dopo la ripartenza delle compravendite. L’attuale situazione pone una questione centrale dal punto di vista sociale: il valore dell’immobile nell’economia italiana. Per gli italiani la casa rappresenta una parte cospicua del patrimonio e quindi è nell’interesse generale mantenere i prezzi alti, perchè così tutti si sentono più ricchi. Così però si contribuisce, di fatto, a tener fuori dal novero dei proprietari chi la casa ancora non ce l’ha. Infatti rallenta forte il volano della sostituzione – vendo la mia casa più piccola per prenderne una più bella, grande e costosa – e l’unico settore dell’edilizia che tira è quello della riqualificazione e ristrutturazione. Non trovando un acquirente per il mio alloggio, me lo abbellisco. E il mercato s’ingessa e polarizza.