di "Scenari Immobiliari" e dell'Assessore Masseroli
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EmailI numeri del Mercato immobiliare sono “suggestivi” e gonfiati. Ve l’abbiamo scritto L’immobiliare italiano risale per la bolla fiscale! presentando il Terzo Rapporto Immobiliare 2010 di Nomisma (importante società di studi economici, agenzia di rating per l’Industria delle Costruzioni e per l’Industria Immobiliare Italiana), smentito dai dati Istat.
Dopo Nomisma, è stata la volta di Scenari Immobiliari: istituto indipendente di studi e ricerche, analizza i mercati immobiliari e l’economia del territorio in Italia e in Europa; fondata nel 1990 da Mario Breglia (che è anche socio onorario di AICI – Associazione Italiana Consulenti e Costruttori Immobiliari – AICI, elenco soci 2010) è la più grande banca dati di valori e compravendite, guru del mattone per imprenditori e immobiliaristi; tra le attività anche pubblicazioni, seminari a inviti e forum a pagamento tra cui l’European Outlook organizzato tutti gli anni a Santa Margherita Ligure.
Mercoledì 1 dicembre, alla Sala Colonne di Palazzo Affari ai Giureconsulti a Milano, Scenari Immobiliari e AIM, Associazione Interessi Metropolitani hanno organizzato il convegno Il nuovo pgt: conseguenze e impatti sulla città e sul mercato immobiliare. Scenari Immobiliari ha presentato lo studio che avrebbe dovuto tracciare il quadro dettagliato di quello che sarebbe stato lo sviluppo della città con l’introduzione del Pgt. Studio che non è stato commissionato da AIM, ma è stato realizzato da Scenari Immobiliari che di AIM, Associazione culturale fondata nel 1987 da un gruppo di imprese e banche milanesi (tra i soci, Gruppo Bancario Credito Valtellinese, Intesa San Paolo, a2a, Gruppo Falck…) per promuovere ricerche e progetti sulla città di Milano, è socio e nel cui Consiglio Direttivo c’è anche Mario Breglia.
I dati presentati da Breglia dimostrano che nel periodo 2016-2030, quando il Pgt sarà entrato a regime, l’offerta media annua di case a Milano ammonterà a 40mila abitazioni all’anno di cui 5mila nuove, mentre nel quinquennio 2010-2015 saranno 38mila annue di cui 4.300 nuove… se moltiplichiamo le 40mila abitazioni all’anno per 15, otteniamo 600mila abitazioni che, se sommate alle 190mila (le 38mila del quinquennio precedente moltiplicate per 5) fanno 790mila abitazioni totali… senza considerare l’invenduto che a Milano oggi è pari a 100mila abitazioni…
No, è totale quel dato… non è annuo…
Ah, sì….
… troppe moltiplicazioni…troppe!
Sì… non lo so… però….
Questo dipende dal mercato…
dipenderà dall’invenduto dell’anno precedente… se l’invenduto è tanto si costruirà di meno… i costruttori saranno felici…
No, rimangono… cioè si sommano negli anni precedenti.. cioè negli anni successivi…
No… ogni anno c’è l’invenduto dell’anno precedente, più le nuove costruzioni, più l’invenduto dell’anno…
No, non è che rimane invenduto per 5 anni… se un’abitazione su 4 rimane invenduta, viene aggiunta l’anno successivo… e l’anno successivo se ne possono costruire un po’ meno…
…certo… l’invenduto rimane anno per anno e viene assorbito dall’anno successivo… abbiamo fatto un’ipotesi… noi abbiamo fatto una media, ma in realtà alcuni anni va meglio e alcuni peggio…
La media non è corretta, avremmo dovuto fare tutte le tabelle anno per anno… l’anno medio è per dimostrare una tesi non per fare un convegno sul mercato immobiliare… noi abbiamo fatto un’ipotesi, queste sono simulazioni.
Breglia, nel presentare la ricerca al tavolo dei relatori, parla di suggestioni… e invita a guardare i dati e a prenderli per quello che sono, suggestioni… e precisa sono ipotesi, possono variare…
I dati di Scenari Immobiliari, precisa Breglia, non guardano all’Expo, non pensano a quale incremento l’Esposizione Universale potrebbe portare in città… sono previsti posti di lavoro a Milano? Se fosse, ci sarebbe anche una domanda abitativa… E, precisa la ricerca, i dati non prendono in considerazione l’housing sociale, vera preoccupazione però del Pgt e dell’Assessore Masseroli, ma per Breglia un buco nero nella mia ricerca.
Non sarà possibile, perché se non faccio una vera politica di costruzioni a prezzi bassi e in affitto non posso modificare il mercato…
Breglia lancia frecciate all’Assessore Masseroli, per abbassare i prezzi delle abitazioni, il Comune dovrebbe incentivare trasformazioni di aree dismesse consentendo maggiori volumetrie però facendo soltanto case in social housing… dovrebbe coinvolgere molto le cooperative, essere più presente sul mercato… proprio quello che l’Assessore non vuole fare….. e Masseroli, risponde Breglia non ha letto il Pgt… No, Breglia ha detto “Facciamo i conti a prescindere dall’housing sociale”… fare i conti su un piano del territorio in cui, nelle grandi aree, il 35% sarà obbligatoriamente in housing sociale… credo che sia una semplificazione… un’ipotesi di lavoro che falsa molto i numeri finali……
Breglia non parla di abbassare i prezzi delle case perché vorrebbe dire sgonfiarli e quindi ammettere che quelli attuali sono falsi… anche se, sgonfiare i prezzi delle abitazioni sarebbe l’unica soluzione per far ripartire il mercato, vendere il nuovo già costruito e far fuori l’invenduto. L’economia italiana è crollata, le famiglie sono in crisi, il reddito (dati Istat) è a crescita zero dal 1997 a oggi… se il prezzo delle case non viene allineato alle attuali possibilità degli italiani, e quindi non viene riportato al valore dei redditi degli anni ’90, le case non verranno vendute… L’immobiliare italiano ritorna alla Lira, si venderà solo al prezzo degli anni ’90!
Breglia dichiara che il numero delle nuove abitazioni ogni anno dipenderà dall’invenduto dell’anno precedente… se ho tanto invenduto, costruirò di meno… Partiamo dai dati presentati: se l’invenduto fosse pari a 40mila abitazioni, vuol dire che delle 40mila ipotizzate ne realizzerò zero… il nuovo sarà zero… i costruttori saranno felici…
Oggetto: congelare le infrastrutture e non agevolare ulteriori investimenti
immobiliari.
Gli interessi sui BTP hanno superato il 7%. Questo livello di rendimenti è la
soglia di non ritorno (quando si rimane subalterni alla speculazione) per un
paese in apnea per la grave recessione in atto. Il gravissimo deficit fiscale
italiano, una liquidità che si è allontanata dal segmento produttivo (l’
importazione massiccia di prodotti asiatici ha diminuito i margini di
guadagno), enormi afflussi di capitali speculativi diretti in gran parte al
credito investimenti in leva finanziaria immobiliare . Questi sono alcuni dei
processi che stanno portando al DEFAULT l’Italia. Ometto la corruzione,gli
sprechi , l’evasione , le migliaia di posti di lavoro inventati. In questi
giorni vi sono troppi colloqui della BCE con il FMI per un intervento di ultima
istanza in Italia. Allora sì interi pezzi della nostra sovranità verrebbero
fatti a pezzi e la ricetta per la popolazione che vive con 1000 euro sarebbe
molto amara.
Della speculazione
Una speculazione strutturata e occultamente organizzata che mira a drenare
denaro privato e predetermina gli eventi futuri sulla forza di accordi
trasversali, sicura di vincere sempre perché può regolare i volumi e i prezzi,
è l’antimateria finanziaria per eccellenza, crea l’implosione della ricchezza
collettiva, pone le basi del controllo, ghettizza i cittadini in un campo di
sterminio economico che è casa loro, è una celata lobby che non ha ancora
rivelato il suo vero volto, e va combattuta, estirpata come gramigna con tutte
le nostre forze.
CONTRASTARE LA SPECULAZIONE
Oggi i governi che si trovano in difficoltà attuano solo piani di
austerità ; bloccando le pensioni, le indicizzazioni, aumentando le tasse,
bloccando il pagamento degli stipendi dei dipendenti pubblici. Ciò aumenta la
disoccupazione e fa piombare ogni paese che applica queste ricette in gravi
recessioni.
Dai governi aspettiamo tutte le regole per eliminare le speculazioni virtuali
e i prodotti che hanno generato ; mutui-subprime,toxic bond , cds , derivati
ecc.
Roosvelt diceva, “essere governati dal denaro organizzato è come essere
governati dalla criminalità organizzata “.
Ricette
Prioritario non mettere in cantiere nuove infrastrutture o agevolare
investimenti immobiliari, non dare aiuti alle imprese , tutto il ricavato deve
essere utilizzato per ristrutturare il debito e far scendere lo spread a
livelli accettabili. Vendere il patrimonio immobiliare inutilizzato dello Stato
e delle amministrazioni,mediante la creazione di un fondo, e pagare le imprese
per i lavori resi e per le forniture .Diminuire la burocrazia, il costo del
lavoro; ma non le retribuzioni. I rapporti di collaborazione debbono creare dei
rapporti stabili e non di precariato a vita. Dare segnali forti contro l’
evasione (detenzione di scontrini e fatture per due anni dalle persone fisiche)-
lavoro nero- sprechi-costo della politica-corruzione. Tutta la liquidità
disponibile deve essere dirottata per salvare il sistema industriale italiano,
gravemente compromesso;
RENDERE GRATUITO L’USO DELLE AUTOSTRADE.
Se questa misura fosse adottata risolverebbe tanti problemi di congestione di
traffico urbano. A tutti diventerebbe evidente che la saturazione delle loro
potenzialità di traffico, nel 90% dei casi , tarda ad arrivare. Il pagamento
del sistema viario dovrebbe arrivare dalle accise sui carburanti.
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Autostrade gratuite? Ottimo, avanti con lo sprawl. Però manca un ingrediente per far funzionare una soluzione simile: la benzina gratis. Dove la troviamo?
Per inciso, è il petrolio che ci lascia ad aver decapitato le bolle immobiliari altrui. Ci dobbiamo adattare a vivere in un mondo a bassa energia: l’era delle gite in autostrada si sta concludendo.
Non cerchiamo di opporci all’inevitabile.