L’architetto italiano Mario Kaiser è principal design advisor del progetto. A House living and business spiega da quali riflessioni nasce: «Londra sarà la pietra miliare per fondare un nuovo modello di olimpiadi del futuro all’insegna della sostenibilità. Per il progetto abbiamo appositamente scelto una zona a est della capitale da riqualificare e rilanciare: Stratford, un quartiere periferico con elevata disoccupazione e il maggiore tasso di criminalità di tutta la Gran Bretagna. Vogliamo farla rinascere con il verde – non a caso abbiamo insistito sulla parola parco – infrastrutture, trasporti pubblici, nuove case e zone di shopping».
Sostenibilità significa per Kaiser puntare alla rigenerazione futura dell’area: «Si costruisce non tanto per i Giochi ma per il futuro, per gli anni successivi all’evento. Significa che nel Parco olimpico l’80% degli impianti sportivi sul fiume saranno smantellati dopo settembre 2012. Ne resteranno solo quattro. Due di questi, lo stadio ed il centro acquatico, saranno riconvertiti e ridimensionati. Le tribune temporanee per gli spettatori del Centro Acquatico, per esempio, saranno smontate per passare da una capienza di 17.500 posti richiesta dai giochi a 2.500 per l’uso futuro».
L’elemento dell’acqua poi, per Kaiser, «unisce e nobilita un paesaggio». «A Londra – prosegue il principal design advisor – abbiamo scelto il Lea, un affluente del Tamigi che unisce quattro circoscrizioni cittadine. Una zona finora ad uso prettamente industriale, popolata di chiatte. Diventerà un parco, il Olympic Park (la zona è la Lower Lea Valley)».
Grazie ad un investimento di 9,3 miliardi di sterline (di cui solo il 25% sarà speso per il Giochi e il 75% per la fase successiva) il pool di progettisti ha calcolato che si accelererà di 25 anni la rigenerazione di Stratford.
La sfida è di non trovarsi dopo l’evento con un fardello di edifici mastodontici inutilizzati in aree ritornate desertiche. Un problema che sembra essere molto sentito anche a Milano.

Intanto Londra si sta avvicinando a grandi passi al 27 luglio 2012, giorno dell’inaugurazione delle Olimpiadi. Il sindaco della city, il conservatore Boris Johnson, sbarcando al MIPIM di Cannes (la fiera internazionale del mercato immobiliare), ha annunciato «tre buone notizie» per la città e per gli investitori del mattone, esprimendo ottimismo per il 2010. Perché ha dichiarato «Londra non è solo la capitale della finanza ma è anche capitale economica, artistica, culturale, con una sensibilità ecologica, e pronta a proiettarsi sui Giochi Olimpici del 2012».
E ha calato gli assi della creazione di una società di edilizia abitativa per la città, la OPLC (Olympic Park Legacy Company), con un investimento di 11,6 miliardi di sterline (12,9 miliardi di euro circa) per attrarre il business privato; la nascita di un nuovo centro cittadino con nuovi alloggi, scuole, servizi sanitari e strade, con una spesa di 4,5 miliardi di sterline (5,4 miliardi di euro circa) a Brent Cross di Cricklewood, appositamente scelto tra i quartieri degradati da riqualificare nella zona nord-ovest di Londra. Infine, ha illustrato le opportunità date dalle Olimpiadi per le quali sono stati impegnati 9,3 miliardi di sterline (10,2 miliardi di euro circa) che andranno in nuove infrastrutture a Stratford, già dotata di due linee metropolitane, metro di superficie, ferrovia leggera sui Dockland, treni Eurostar ed aeroporto (il City Airport).
Johnson punta sulla OPLC poiché ritiene che quello dell’edilizia abitativa sia un settore cruciale per la metropoli. La nuova società, un organismo indipendente, ha acquisito i terreni dalla London Development Agency (LDA, l’agenzia di sviluppo londinese) e «incoraggerà» ha spiegato il sindaco «altre autorità locali a fare lo stesso, il che sarà di stimolo allo sviluppo».
«È un’eredità duratura che si lascia alle generazioni future» ha aggiunto Johnson sottolineando la particolarità di Londra, «anche se siamo in recessione, la gente continua a venire qui. La nostra è una situazione diversa da qualsiasi altro paese dell’Europa».
I Giochi del 2012 si stanno avvicinando velocemente e «l’immenso investimento nelle infrastrutture della capitale si traduce in numerose opportunità di business soprattutto nella zona est della città. Gli investitori non hanno che l’imbarazzo della scelta tra le opportunità che offriamo loro e che, col passare del tempo, sono sempre maggiori».
Ultimo assist del primo cittadino londinese alla business community è l’apertura, pochi giorni fa, del sito londonnewenterprise.co.uk per aiutare le aziende di nuovo insediamento nella capitale britannica a trovare una sede tra le offerte degli edifici sfitti a prezzi scontati. Dalla crisi economica, il numero degli immobili vuoti è aumentato sensibilmente. «È assurdo che ci siano così tante proprietà rimaste vacanti mentre nuove aziende cercano spazi ed opportunità di crescita» afferma Johnson.
Ma l’energico sindaco conservatore, chiamato anche Boris il biondo, viene accusato dagli avversari politici di avere una lunga lista di promesse non mantenute dalla sua nomina nel giugno del 2008.
Promise per il 2011 la costruzione di 50mila nuovi appartamenti, poi ridimensionati a 40mila. Ma, ad oggi, ne sono stati ultimati solamente una parte. Promise che non avrebbe toccato il settore della metropolitana e che avrebbe sempre lasciato in ogni stazione uno sportello aperto con una persona, ma ora annuncia l’installazione di 450 nuove macchinette erogatrici di biglietti, orari di apertura ridotti delle casse e il taglio di 680 posti.
Il che si concilia poco con l’annuncio della creazione di una nuova stazione per i Giochi e di un quartiere pedonale. Le Olimpiadi 2012 si annunciano come le prime car free (senz’auto) e raggiungibili solo a piedi o con i mezzi pubblici.
Boris Johnson è anche accusato di non aver fatto fruttare al meglio l’LDA. Proprio lui che, appena entrato in carica, ordinò un’inchiesta sull’ente di sviluppo londinese, voluto dal suo predecessore Ken Livingstone, che mise in evidenza come quest’ultimo avesse sprecato denaro pubblico.
Mentre i lavori per il 2012 procedono, il grande punto interrogativo per costruttori e immobiliaristi è: riuscirà il sindaco a vincere la scommessa di far sopravvivere il villaggio olimpico oltre i Giochi?

Secondo Dave Hill, giornalista del Guardian, raggiunto da House living and business, molto dipenderà dalle elezioni politiche che devono svolgersi entro il 3 giugno (la data non è ancora stata ufficializzata dal premier Gordon Brown, ma molti commentatori le danno per certe il 6 maggio): «Se vinceranno i conservatori (cosa molto probabile), Johnson potrà continuare su questa linea e rendere la vita più facile ai costruttori e a tutto il mercato immobiliare».
Il suo obiettivo è di costruire tra 15 e 20mila nuove residenze in una zona poverissima della città.
Dal punto di vista abitativo, la metropoli soffre di una carenza strutturale di unità per giovani, single e famiglie. «Uno dei grossi problemi della città» prosegue Hill «è la “sovrappopolazione” degli ambienti di vita. Troppi bambini vivono in stanze di piccole dimensioni. Ciò perché le famiglie a reddito cosiddetto normale non si possono permettere appartamenti più grandi. Il borough (una delle 32 circoscrizioni amministrative londinesi) Hammersmith and Fulham ha incentivato la creazione di nuovi edifici. Lo stesso sta facendo il sindaco. Ma viene criticato perché il nuovo rischia di essere costoso e quindi non alla portata proprio di quel target che più ha bisogno di case. Oppure, rischia di dare il via ad appartamenti meno belli o di qualità inferiore rispetto a quelli in cui vive la gente attualmente e che quindi incentivino poco all’acquisto».
Johnson poi si differenzia dal suo predecessore Ken Livingstone nella politica sull’edilizia cosiddetta popolare. Nulla a che vedere con quella italiana. In Gran Bretagna esistono le Housing association e chi non può permettersi l’acquisto di un immobile, ne acquista una parte da questi organismi e paga loro un affitto. Il modello è detto share ownership, una sorta di comproprietà con lo Stato. Il sindaco ha esteso il numero di persone che possono accedere a queste agevolazioni a chi ha un reddito di 74mila sterline (83.600 euro circa), elevando di un quarto la cifra fissata da Livingstone. Ma i suoi detrattori temono che ciò porti sul mercato immobiliare “assistito” persone che non hanno nessun bisogno di un aiuto e che quindi sottraggano possibilità di trovare case a gente meno abbiente.
Quanto alle nuove residenze che sorgeranno nel Parco Olimpico, hanno già sollevato critiche: «La principale è» riporta Dave Hill «che si sia pensato a troppi appartamenti e di piccole dimensioni. Mono e bilocali adatti a single o coppie, mentre le famiglie inglesi preferiscono vivere in case indipendenti. La società ha riconosciuto questa debolezza progettuale e potrebbe rivedere il piano. Ma avrà bisogno di più soldi».
Le stesse critiche – troppe case in poco spazio – sono state rivolte dall’opposizione al progetto di riqualificazione di Brent Cross. I Verdi sostengono che il sindaco sta facendo tutto il contrario di quanto affermato: i londinesi vogliono meno traffico, negozi locali di buona qualità e case accessibili al loro portafoglio. Ma per gli ambientalisti Johnson ha avallato uno sviluppo che porterà 29mila auto supplementari in circolazione, una minaccia per le aree commerciali locali ed appartamenti tra i meno convenienti del mercato. «È un grosso progetto, da tempo in cantiere, ma che non riesce a vedere la luce. È già stato approvato dal sindaco ma il ministro alle Collettività e al Governo locale, John Denham, lo ha fermato con un’inchiesta per valutare la fondatezza di queste critiche» aggiunge Hill.
A Londra c’è tuttavia chi vede la spinta impressa dal sindaco e i cantieri del Giochi come un ottimo propellente per il business immobiliare. Come Marcus Dixon, direttore di ricerche nella valutazione immobiliare di Savills (il più grande gruppo immobiliarista britannico con una rete internazionale), in passato advisor del piano dei Giochi e attualmente consulente del gruppo editoriale del quotidiano Independent. «Se i conservatori vinceranno le prossime elezioni, come è probabile, questi progetti rimarranno sostanzialmente gli stessi» dichiara.
Le attese per il mercato dell’area orientale di Londra, già cresciuto velocemente dal 2005 (anno della vittoria inglese nell’assegnazione dei Giochi 2012), sono di un aumento delle vendite dopo l’appuntamento internazionale.
«La vastità del recupero di Stratford è quasi senza precedenti dalla creazione di Canary Wharf vent’anni fa» dichiara Dixon. «Questo cambiamento è stato principalmente guidato dal Parco Olimpico e dalla costruzione di quello che sarà il più grande centro commerciale d’Europa, Westfield Stratford City, che è in fase di completamento per marzo 2011. La prossima scommessa sarà di attrarre compratori dall’esterno, ben oltre l’area locale. C’è un’opportunità di comprare immobili residenziali e di rivenderli nell’imminenza periodo delle Olimpiadi, prima che nuovi lotti edificati arrivino sul mercato o venderli una volta che i nuovi edifici saranno assorbiti dal mercato».
L’operazione, secondo Dixon, si annuncia come un successo: «Farà alzare i prezzi di un’area che, sebbene sia cresciuta, mantiene cifre al mq inferiori a quelle del centro di Londra. Questo creerà molta competizione tra gli immobiliaristi e quindi una vivacità del mercato».
Secondo un recente rapporto della Knight Frank, nell’ultimo trimestre del 2009 le vendite di case nuove a Londra sono cresciute del 214%.

Se poi per Marcus Dixon quello dei Giochi rappresenta «uno dei maggiori progetti urbanistici della città dall’epoca vittoriana», Londra ha altri quattro cantieri importanti che saranno sviluppati con l’attuale sindaco: a nord Brent Cross a Cricklewood e l’area dello stadio di Wembley, ad est Greenwich e Canary Wharf. A Brent Cross, secondo l’esperto, i tempo per la realizzazione dei piani di sviluppo urbanistico sono di circa due anni. Lì i prezzi degli immobili sono più alti rispetto a Stratford nonostante sia un quartiere più periferico. Le critiche di un eccesso di appartamenti di piccole dimensioni, a suo avviso sono fondate: «Se si vuole realmente attrarre nuovi insediamenti, c’è bisogno di un’offerta diversa, un mix tra appartamenti e case». A Wembley si vuole sviluppare una strada commerciale, ma «sarà un processo un po’ lungo perché bisogna che i commercianti siano convinti a stabilirsi lì».
A Greenwich, ben collegata a Londra da una metropolitana leggera di superficie, c’è la volontà di ristrutturare appartamenti molto vecchi vicino al duomo. Mentre a Canary Wharf, già nobilitata dal progetto dei Docks, si vuole costruire un elevato numero di appartamenti (8-10mila) in palazzi che si affacceranno sul Tamigi.
Immagini tratte dal sito ufficiale dei Giochi Olimpici london2012.com