15 MILIONI DI UNITÀ ABITATIVE
Secondo i dati Istat in quindici anni sono stati costruiti quasi quattro miliardi di metri cubi di edifici. Secondo l’annuario Istat tra il 1995 e il 2010 sono stati edificati quasi quattro miliardi di metri cubi di costruzioni. Di questi circa il 60% per attività commerciali e produttive e il restante 40% nel settore residenziale, vale a dire nell’edificazione di unità abitative. Dal rapporto Istat … È soprattutto impressionante la copertura, quasi senza soluzione di continuità, dell’area pedemontana lombardo-veneta, che costituisce una delle più vaste conurbazioni europee. Si tratta di quasi 15 milioni di appartamenti, un diluvio, anche in considerazione del fatto che la popolazione italiana è come la nostra economia in recessione.

ITALIA, 42 MILIONI DI ABITANTI NEL 2050
Italia, riposa in pace così titolava un editoriale del Wall Street Journal, 7 settembre 2010, che citava i dati di un importante istituto demografico per dire che l’Italia sta letteralmente morendo e la sua bassa natalità minaccia di avere conseguenze sociali ed economiche catastrofiche. Le stime sono dell’istituto tedesco di ricerca demografica Max Planck, il cui direttore James Vaupel sostiene che se il trend attuale continuerà, la popolazione italiana precipiterà a 10 milioni entro fine secolo. Un quinto degli italiani è in pensione – Già ora – si legge nell’articolo – il 22% della popolazione è in pensione, uno dei tassi più alti del mondo, con il 15% del Pil italiano che va a finanziare la previdenza. L’Italia – prosegue l’editoriale - non è sola a commettere il suicidio demografico, ma la peculiarità della Penisola è che il trend è considerato irreversibile; le stime dicono – si legge nell’editoriale – che la popolazione sotto i 20 anni non tornerà mai a superare quella sopra i 60. I Paesi “cattolici” sono i meno prolifici. Una situazione paradossale è che i tassi più bassi di fertilità – si legge nell’editoriale – sono concentrati nei Paesi più religiosi d’Europa, fra cui la cattolica Italia. I tassi di natalità più alti si concentrano invece nel laico e secolare Nord d’Europa, specie in Scandinavia. E a poco sembrano essere servite le scelte del welfare: con cinque mesi di piena retribuzione e sei mesi di stipendio ridotto, «la maternità in Italia “è ben pagata” al confronto con gli Usa o Israele, i due Paesi industrializzati con i tassi di fertilità più alti». Stando ai più recenti rapporti ONU sullaf demografia (2000 e 2003), all’Italia e al Giappone spetta il triste primato di nazioni più vecchie e destinate allo spopolamento. Comprendendo anche un flusso migratorio, previsto in circa 650.000 unità all’anno sino al 2020, la popolazione italiana è destinata a calare sino a 42 milioni nel 2050, con un’età media di 53 anni.

13 MILIONI DI EDIFICI IN ITALIA
In Italia ci sono attualmente circa 13 milioni di edifici (censimento ISTAT 2001), di cui oltre 11 milioni sono destinati ad uso residenziale – vedi ultimo censimento Istat. Tra questi ovviamente si comprendono sia le ville monofamiliari sia i mega-palazzoni con 30 appartamenti. Non sono in grado di fare un calcolo esatto, ma dando uno sguardo in giro, forse, se ipotizziamo una media di 4 appartamenti ad edificio non si sbaglia poi di molto. Il che vuol dire che già oggi sarebbero disponibili 44 milioni di appartamenti. Più di uno per ogni abitante del 2050. Dando per scontato che tra 45 anni non si saranno disintegrati del tutto i legami sociali, ci saranno molte persone che vivranno perlomeno con un’altra persona (compagno/a, figlio/a, genitore, amico, connazionale immigrato) ed aggiungendo al conto tutta la valanga di edifici che sono in costruzione oggi o che lo saranno nei prossimi 10/15 anni, durante i quali l’effetto spopolamento si farà sentire meno (diciamo altri 500.000 di edifici, con altri 2 milioni di appartamenti), si arriva in una situazione in cui ben prima del 2050 ci sarà un forte eccesso di offerta di abitazioni rispetto al numero degli abitanti. Cioè ci avvicineremo sempre di più ad una situazione in cui il numero di case, ed ho considerato sono quelle ad uso abitazione, sarà largamente superiore alle necessità delle future poche famiglie (in Spagna, per esempio, già oggi ci sono circa 3 milioni di appartamenti sfitti, vuoti, che potrebbero contenere da soli un quarto dell’intera popolazione).

PIÙ CASE CHE ABITANTI IN ITALIA
… dalle previsioni demografiche nazionali 1° gennaio 2005 – 1° gennaio 2050 dell’ISTAT è stato elaborato un grafico sulla distribuzione acquirenti venditori per classi d’età partendo da i volumi di compravendite dei fabbricati in Italia (analisi ed elaborazioni dell’Agenzia del territorio). Considerato che il bilancio compratori-venditori é positivo fino a 45 anni e negativo dopo, é facile prevedere quale sarà l’orientamento del mercato immobiliare italiano nei prossimi decenni (e anche la tendenza nei prossimi anni). Il rapporto 30enni/80enni mi sembra significativo, in quanto le famiglie si formano in genere intorno ai 30 anni, e le case in eredità si lasciano mediamente sugli 80. E quindi può essere, tra gli altri indici, un buon indicatore del rapporto domanda/offerta. Da notare che questi dati includono l’immigrazione. Direi che dei “risvegli demografici” o dei “flussi migratori” di cui si favoleggiava, e che avrebbero dovuto rivitalizzare il mercato immobiliare, non ce n’é neanche l’ombra. O meglio, il flusso migratorio in Italia c’é stato, però per un’analisi corretta va considerato anche il flusso migratorio di chi lascia questo mondo. La demografia evolve molto lentamente nei decenni. Per un riallineamento dei prezzi a valori umani non c’è più da aspettare, stanno arrivando anche se non strombazzati, perché i prezzi stanno calando anche del 30/40%. Nell’immediato le considerazioni demografiche sono interessanti da un altro punto di vista. Chi oggi si indebita per 30 anni, ha valutato quanto potrà valere la casa quando finalmente diventerà di proprietà? Uno dei motivi che spinge molti a buttarsi a capofitto nell’acquisto é la convinzione che tra alti e bassi il valore delle case aumenta sempre, e quindi che la casa può essere usata come una specie di salvadanaio per la vecchiaia.
A onor del vero negli ultimi decenni é stato effettivamente così. Non é casuale che oggi molti trentenni, poco convinti dell’opportunità di acquistare, siano spinti a farlo dai genitori che vogliono “vederli sistemati”. Temo però che la prima parte del nostro secolo sarà abbastanza differente dalla seconda parte del secolo scorso, e l’esperienza dei nostri “vecchi” possa essere in questo caso fuorviante. Non che sia una cattiva cosa la casa di proprietà, ma in questa fase storica concentrare tutti i risparmi futuri nella casa non mi pare un’idea brillantissima. Comprare casa va benissimo, ma svenarsi per farlo no. Svenarsi poteva andare bene 30 anni fa (col senno di poi), ma adesso starei molto più attento a diversificare gli investimenti.

LA MOLTITUDINE ERRANTE È INARRESTABILE
Al discorso demografico aggiungerei anche quello delle nuove tecnologie: in futuro sarà sempre meno necessario vivere ammassati nelle città, e il prezzo di abitazioni comprate oggi a carissimo prezzo potrebbe risentirne molto. L’onda lunga dei nati durante il baby boom ha il suo picco nel 2002, com 1,7 milioni di persone in questa fascia di età. Da allora in poi va decrescendo rapidamente: saranno 1,5 milioni nel 2008, 1,4 nel 2010 e così via sempre a calare. Il calo dipende ovviamente dal fatto che l’indice di natalità delle donne italiane è sprofondato in questi anni. Il picco di nati si è avuto nel 1964 (con 1.050.000 nascite), a fine anni ’60 il valore era già in calo del 15%, a fine degli anni ’70 era in calo del 38%. In seguito è continuato ancora a calare fino ad oltre il 50% rispetto al picco. Dunque viene a mancare uno dei principale motori che alimentavano la richiesta di case da acquistare. Aggiungo io che grazie ai tassi bassissimi ed ai risparmi dei genitori, molti giovani sotto i 30 anni si sono lanciati ad acquistare un immobile e dunque la richiesta di una casa è stata anticipata e “risolta”. Questo va ad assottiglaire ancora di più la domanda generata da famiglie italiane nei prossimi anni. Dunque il calo di richiesta si avrà non solo per il defluire dell’onda lunga dei baby boomers, ma anche per l’anticipazione all’acquisto che si è avuto grazie ai tassi incredibilmente bassi. Infatti ancora nel 1997 avevamo mutui al tasso del 14,5% a fronte di un inflazione al 5%. Inoltre alcune tabelle demografiche, prevedono che nel 2050 gli italiani passeranno da 56 milioni a 42 milioni, più gli eventuali immigrati. Se hanno ragione, nel lungo termine non si va certo verso un rilancio delle costruzioni..

GLI IMMIGRATI EXTRACOMUNITARI EMIGRANO DALL’ITALIA
Quanto agli immigrati che pure hanno avuto parte importante nel mercato di questi ultimi anni, io vedo diverse ragioni per un calo della loro domanda: i tassi più alti impediranno a molti di loro che non dispongo di aiuti dei genitori o altri capitali accumulati, di acquistare casa nei prossimi anni. In molti casi, non hanno alcuna intenzione di rimanere in Italia definitivamente e per di più mandano molti soldi nel paese di origine. Se l’economia italiana rallenta sempre più come sta già avvenendo, risulterà meno attrativa e si ridurrà anche il flusso di immigrati. Il rapporto termina poi con una valutazione del costo dell’immobile pesato in base allo stipendio percepito, mostrando come il costo di una casa pesi sulla capacità di spesa per un livello mai raggiunto in passato. Credo che, pur senza citare molte altre ragioni che hanno sostenuto la dinamica dei prezzi e che adesso sono svanite o fortemente ridimensionate, il rapporto dia sufficenti indicazioni per prevedere da qui a molti anni una lunga fase recessiva del mercato immobiliare, sia in termini di compravendite che di prezzi.

LA CASA, IL BENE RIFUGIO
Una delle motivazioni più diffuse tra quelle che spingono all’investimento immobiliare, è l’idea di aver scelto qualcosa di veramente efficiente per la difesa futura del potere d’acquisto di una certa somma di denaro. Somma che andrà poi trasferita ai figli. Nei lustri passati il ragionamento si fondava sulla concreta realtà di un paese in forte sviluppo che, dopo essere uscito dall’arretratezza del dopoguerra, necessitava di forme “solide” di accumulo della ricchezza che si andava creando (per il grande pubblico, benestanti compresi, mancava allora totalmente un sistema finanziario come quello di oggi fortunatamente), e in cui una delle esigenze prime era diventata l’occupazione del territorio e la disponibilità di alloggi per il crescente boom demografico. Ora però, questo processo è arrivato ad un punto di stallo e, insieme con la popolazione, inizia ad arretrare.

2011 LA RECESSIONE IMMOBILIARE CONTINUA
La conseguenza prima sarà una forte riduzione del prezzo al mq. Un altro elemento da considerare è quello di un Paese, l’Italia, attualmente molto affollato dal cemento, in cui molte aree tenderanno a perdere di valore sotto la pressione delle costruzioni future. Se osserviamo l’evoluzione della nostra città, nel corso del secolo scorso sono state bonificate ed urbanizzate molte zone senza che ciò costituisse un pericolo per quanto era stato costruito in precedenza, anzi. Lo sviluppo è poi proseguito fino ad arrivare ad un punto di saturazione e di non sostenibilità ambientale, superato da anni. L’arrivo di altri edifici (che vuol dire nuove persone, con le loro ovvie esigenze fisiologiche ed umane) presserà sempre più su varie realtà già oggi in difficoltà. In sostanza presto dovremo fare i conti sul fatto che quello che era il più naturale sbocco per la ricchezza accumulata da un paese in forte crescita demografica ed economica, e cioè gli immobili, potrebbe subire una sorte simile a quella di molti beni preziosissimi agli inizi dello sviluppo, quando il Paese era ancora in povertà, offerti poi in massa e quindi scesi a prezzi molto più accessibili, nei decenni successivi. L’altra faccia della medaglia sarà forse un beneficio per i futuri pensionati. Se quelli di oggi sono strozzati da affitti esosi, gli anziani di domani potranno magari veder compensato il grave danno di una magrissima pensione statale, con un minor peso nelle spese abitative. Ma di questo aspetto parleremo in un’altra occasione. In ogni caso bisogna dire che l’Immobiliare Italiano nel 2010 è risalito per la “bolla” dello scudo fiscale. Si dovranno sgonfiare i prezzi delle case usate, del nuovo invenduto, dei bilanci delle società e delle banche per veder ripartire, un giorno, il settore. Perciò l’immobiliare italiano ritornerà alla “Lira” e si venderà solo al prezzo degli anni ’90! D’altronde se i redditi non salgono i prezzi devono scendere per smaltire l’enorme inveduto degli ultimi cinque anni.
Nel frattempo si registra anche l’intervento di Robert Shiller, il professore americano che con il suo libro “Esuberanza Irrazionale” mise tutti in guardia sullo scoppio della bolla tecnologica del 2000 e che oggi ritiene che l’unica bolla, destinata a sgonfiarsi lentamente nel tempo, sia nel settore immobiliare. Chissà, forse ha fatto anche lui due conti sull’andamento demografico nei grandi paesi ricchi.