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Il mattone che salvò il mondo,
Impresa Italia …si salvi chi può
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Duecentomila posti di lavoro nel settore delle Costruzioni, ma l’Istat si è spinto a calcolare fino a 300 mila addetti persi nella filiera allargata. Quante Fiat si stanno chiudendo nel silenzio generale? – si chiedono i Costruttori dell’asse nordista l’Ance Piemonte ha invitato Veneto e Lombardia a studiare un’iniziativa comune, una sorta di Assise del Nord … e il settore italiano delle costruzioni oggi è pronto ad esplodere.

In piazza pensando insieme ai nostri operai – dicono i rappresentanti dell’Ance – che tra l’altro hanno stipendi infami nonostante costino alle aziende come i loro colleghi tedeschi. Si preannuncia una nuova ondata di fallimenti nelle costruzioni nel Nord Italia – sempre secondo l’Ance – per effetto di una mina fiscale vagante: √à la norma introdotta nel 2006 da Visco che obbliga le imprese a versare l’Iva su case e appartamenti entro la scadenza dei quattro anni dalla costruzione, anche se sono rimasti inveduti. Con la crisi gli imprenditori non riescono a vendere e adesso, in questo 2010, molti di loro si trovano a dover affrontare esborsi verso il fisco nell’ordine dei milioni di euro.
Il governo aveva promesso piccole e grandi opere infrastrutturali per far decollare l’economia del Bel Paese, mai finanziate. Per quanto riguarda, invece, l’edilizia abitativa, nei primi mesi del 2009 il governo aveva lanciato il Piano Casa, un progetto velleitario che avrebbe dovuto andare di pari passo con la ripresa delle grandi opere. Se queste ultime, infatti, per loro natura sarebbero dovute essere appannaggio soprattutto delle grandi imprese generali, i cosiddetti general contractor, il Piano Casa, invece avrebbe dovuto ridare fiato alle piccole e medie imprese, cioè alla quasi totalità dell’imprenditoria italiana del mattone. Un piano gigantesco e sulla carta visionario che, però, in sostanza non è mai partito. Il Piano Casa non solo si è perso per strada ma per farlo decollare sarebbe stato necessario approvare una legge di semplificazione. Mai vista.

Ma fa un certo effetto veder lottare i costruttori con le unghie e con i denti per non morire dopo che erano stati messi, solo pochi mesi fa, dal governo sull’altare come salvatori della Patria. Il governo aveva indicato proprio le costruzioni come settore per uscire da una delle crisi economiche più gravi dei tempi moderni. Berlusconi in persona si era speso per dire ai Big e ai leader del mattone è il vostro momento, datevi da fare. Se il mattone tira, tira tutta l’economia … Ma fa anche effetto vedere i costruttori dopo che da tre lustri gli immobili rendono più dell’oro, dei titoli di Stato e di Piazza Affari o di qualunque Borsa mondiale. E allora facciamo un passo indietro per raccontare cosa è successo solo un decennio fa …

30 Marzo 2002 “Le case che hanno salvato il mondo” Economist


È bene ricordare il ruolo svolto dal mercato immobiliare in Italia e nel mondo; un ruolo che ha consentito di evitare una recessione mondiale ancorando i valori di mercato a quelli del mattone. Il settimanale britannico “The Economist” – il migliore, probabilmente, per ampiezza dei contenuti, lucidità delle analisi e prestigio internazionale – dedicò copertina e dossier al mercato immobiliare. Erano diversi anni che ciò non accadeva. E il titolo prescelto fin dall’inizio non lasciava dubbi sui perché: “The hauses that saved the world”, ovvero “Le case che hanno salvato il mondo”, voleva mettere nero su bianco sull’importanza del ruolo giocato dal settore immobiliare in quei mesi per impedire una scivolata dell’economia globale verso una fase “totalmente” recessiva. – La crescita ininterrotta dei prezzi delle case unita alla discesa dei tassi d’interesse programmata dalla Riserva Federale di Alan Greenspan, seguita a ruota dalla Banca centrale europea, fece il miracolo. In dodici mesi, la rivalutazione degli immobili registrò il 9 per cento negli Stati Uniti e il 15 per cento nell’Ue. Valori record, secondo il settimanale, mai realizzati nei due “Paesi” in questione negli anni che vanno dal 1988 ad oggi. L’importanza che il comparto ha nell’insieme delle singole economie nazionali è incontestabile. In alcune delle nazioni maggiormente industrializzate – con la curiosa eccezione della Germania – la maggior parte dei nuclei domestici possiede l’abitazione in cui vive. La conseguenza è facile. Nei periodi in cui il rischio recessione è reale, se i prezzi degli immobili sono in crescita chi possiede una proprietà è psicologicamente meno influenzabile dai cambiamenti in negativo dell’economia, e di conseguenza la propensione al consumo, che rappresenta un’efficace medicina nei momenti di difficoltà, non subisce modifiche rilevanti. Pur con alcune differenze, la tendenza generale fu in larga parte positiva: in nove dei tredici Paesi esaminati il prezzo del mattone è cresciuto in termini reali a una velocità che è la più alta dalla fine degli anni Ottanta. Tra i motivi determinanti per la crescita del mercato immobiliare si collocano il valore dei tassi d’interesse, i profitti assicurati da altre forme d’investimento e il “peso” delle tasse sui mutui sottoscritti. Questi tre fattori insieme, sempre secondo l’analisi dell’”Economist”, contribuirono al successo. In tutto questo, a detta degli analisti, non c’è di che preoccuparsi almeno nel medio-breve periodo per quanto i rischi di scoppio di una bolla speculativa non siano annullati. Il livello record d’indebitamento, stimolato da tassi d’interesse particolarmente bassi, potrebbe rivelarsi catastrofico di fronte ad un improvviso aumento degli stessi deciso dalle autorità monetarie centrali. Ma a confortare il fronte degli ottimisti c’è il fatto che l’inflazione oggi è ovunque su valori bassi, ed è improbabile che rialzi la testa. Naturalmente crisi in Medio Oriente, Bin Laden ed altre aree di destabilizzazione permettendo.

2006/2010 “Il mattone ha distrutto il mondo”

Chi ha letto i giornali in questi anni potrebbe aver riconosciuto in questo titolo dell’ironia nei confronti di un famoso articolo comparso un anno fa su di una famosa rivista italiana che, a sua volta, riprendeva il titolo di un articolo dell’”Economist”. In generale, poi, da parte di molti mezzi di informazione in questi anni, e non solo in Italia, si è spesso visto, letto o semplicemente sentito che, in un momento in cui l’economia era stagnante, “il mattone ha salvato l’economia”.

Fa un certo effetto veder lottare i costruttori con le unghie e con i denti per non morire dopo essere stati messi sull’altare come salvatori della Patria.
Se il mattone tira, tira tutta l’economia. Berlusconi in persona si era speso per dire ai leader del mattone di darsi da fare.

Articoli del genere sono, a nostro avviso, del tutto fuorvianti, poichè è invece accaduto esattamente il contrario.
- Il calo dei tassi di interesse, in una situazione economicamente infelice, ha lo scopo di rendere maggiormente disponibile il denaro, affinchè le aziende siano incentivate ad effettuare investimenti. Ciò però necessariamente deve supporre che i consumi, che delle aziende costituiscono il carburante, aumentino, magari perché le persone, incentivate dai bassi tassi, accettino magari di indebitarsi un pochino di più, o almeno restino costanti. Quello che è certo è che se i consumi calano tutto il meccanismo si sballa.
- Accade infatti, purtroppo, che il calo dei tassi di interesse ha una conseguenza “parallela”, cioè quella di far calare l’interesse anche dei mutui fondiari. Non solo, ma al tempo stesso tale calo rende purtroppo poco gratificanti tutti gli investimenti a reddito fisso (obbligazioni et similia). Ciò potrebbe rivelarsi naturalmente utile se gli investitori, a causa della ridotta convenienza di questi strumenti di investimento, decidessero perciò di investire in settori più produttivi, cioè la Borsa e, in generale, le aziende che producono reddito e danno occupazione. Purtroppo, però, è accaduto qualcosa di diverso, poiché questi due elementi, uniti fra di loro, hanno spinto chi avesse capitali più o meno consistenti “da salvare” verso l’investimento immobiliare.
- La conseguenza di ciò è stato un improvviso aumento della domanda, al che corrisponde, secondo la più basilare delle regole economiche, un aumento dei prezzi.
- L’aumento dei prezzi degli immobili, naturalmente, non può non riversarsi sulla popolazione “che consuma” e che si trova a fare i conti con tale aumento, destinando quindi una fetta minore dei propri guadagni al consumo di beni. In tale modo però si crea quello che è il più pericoloso nemico dei consumi : la dissociazione tra il tasso d’inflazione reale e quello ufficiale, al quale corrisponde sempre un impoverimento della popolazione e, quindi, della sua capacità di spesa. (Ricordiamo che stiamo parlando di inflazione nel prezzo del più importante dei beni, la casa).
- In un regime di calo dei consumi, quindi, le aziende incassano di meno e non sono incentivate ad investire né, quindi, ad indebitarsi e si assiste quindi al paradosso di un calo delle richieste di finanziamento che costano sempre di meno a chi lo chiede. In tale modo viene naturalmente del tutto inutilizzata la manovra, altrimenti economicamente incentivante, del calo dei tassi di interesse.
Ecco spiegato quindi perché il mercato immobiliare, lungi dal salvare il mondo, è invece alla base di un vero e proprio disastro. D’altra parte che le cose stiano andando in questo modo è sotto gli occhi di tutti: tutti i giornali economici hanno rilevato che, nonostante non sia in corso alcun “credit crunch” ma al contrario, nonostante i bassi tassi di interesse, non si assiste ad una elevata richiesta di finanziamenti, a dimostrazione di quanto abbiamo fin qui analizzato.
Ma non finisce qui, poiché il mercato immobiliare, in base alla tendenza di cui sopra, si trova a “drenare” anche una bella fetta di liquidità, che viene così allontanata da settori certamente ben più produttivi per l’economia del paese per indirizzarsi verso un settore che, invece, più improduttivo non potrebbe essere e che, anzi, sta iniziando a costituire una vera e propria minaccia per l’economia, essendo un importante elemento di quella “deriva argentina” paventata un po’ di tempo fa dal presidente della Confcommercio .
Naturalmente mi si potrà obiettare che si tratta pur sempre di un investimento in un settore economico e che ci sono sempre momenti in cui “quel” settore tira e quell’altro no, ma questo non corrisponde a verità.
Innanzitutto, ciò sarebbe vero se gli investimenti nel settore alimentassero in maniera sana l’occupazione, ma in realtà è accaduto che l’aumento dei prezzi è stato di entità decisamente eccessiva e rapida, con margini che sono aumentati in maniera altrettanto eccessiva per i costruttori (Per capire meglio: sarebbe come se la Fiat, perché il mercato tira, avesse portato il prezzo della Punto a 20-25.000 Euro, senza che un tale aumento fosse giustificato da un aumento dei costi). Non solo, ma in realtà la maggior parte di questa massa liquida che si è riversata sull’immobiliare solo in piccola parte è andata a finire sul mercato del nuovo, mentre per la componente maggiore, ben l’80%, è andata a finire nelle tasche di avvoltoi privati, stato compreso, che hanno semplicemente approfittato della situazione ma che non hanno rappresentato niente di produttivo dal punto di vista economico.
E ancora non dobbiamo dimenticare, a proposito dell’improduttività dell’investimento immobiliare, che a causa dell’aumento della domanda è aumentata l’offerta ma, al contrario di chi dice fesserie prezzolate o incompetenti, di questa offerta non v’era alcun bisogno, dato il calo della popolazione (Come mai, infatti, prima di questa situazione, si potevano impiegare anche due anni per vendere un appartamento ?). Si ha quindi, in questo momento, una situazione di questo genere: chi ha bisogno di acquistare per abitazione si deve confrontare con prezzi irraggiungibilil per colpa di altri che hanno deciso di investire i loro soldi in immobili.
Temo però che, come è già accaduto nel passato, costoro (a meno che non abbiano acquistato “prima” che questa bolla si gonfiasse) abbiano sbagliato i loro conti, perché quando una bolla si gonfia troppo, poi le conseguenze perdurano negli anni successivi in maniera proporzionale alla sua entità.
Ad ulteriore riprova di quanto da noi sostenuto, vogliamo ricordare che anche “The Economist”, successivamente, ha cambiato completamente linea ed è passato a mettere in guardia il mondo intero su quella che ha definito “La più gigantesca e pericolosa bolla economica di tutti i tempi”.

E allora che fare

I “mondi” finanziari e immobiliari (culturalmente incompatibili e inconciliabili) trovano finalmente una proficua “cerniera” nel Facility Management e nel Property Management, capaci di conciliare il concrete (cemento, in inglese) con il virtuale, i beni immobili con quelli mobili, la funzionalità con la redditività, i risultati a breve periodo con quelli a lungo periodo. Come‚Ķ? Con una “apo-calissi” (dis-velamento, in greco) di una nuova cultura manageriale applicata a una nuova Finanza immobiliare. Una follia disastrosa, la Finanza immobiliare, che si è insinuata ovunque spargendo la sua tossicità e le sue pratiche di capitalismo straccione.

(*) COSA C’ENTRA L’HITLER DI MAURIZIO CATTELAN
Una provocazione, un omaggio all’artista italiano, un riferimento …. Ad alcuno perché non si può fare dietrologia cercando il capro espiatorio in un’economia quella italiana che va a rotoli da decenni, non per colpa certo dell’immobiliare ma di tutti noi un Paese di poveri ricchi di immobili che non vuol fare più economia producendo ma solo arricchendosi perché gli italiani sono risparmiosi … ma dove .. forse perché perché abbiamo barato … facendo economia sommersa, non pagando le tasse e solo così abbiamo potuto comprare immobili in quantità industriali … ma la festa è finita e per invertire la marcia non possiamo fare altro che ripartire da eccellenze vere nell’industria, nell’arte, nel design, nel turismo e anche perché nelle costruzioni e nell’immobiliare