CERTIFICAZIONE ENERGETICA, UNA RIVOLUZIONE
Dal 25 giugno 2009 una rivoluzione ha investito il mercato immobiliare nazionale: l’obbligo della certificazione energetica da allegare al rogito nelle compravendite. Il documento viene rilasciato da personale qualificato, in grado di attestare il consumo degli edifici esistenti a cui viene assegnata una classe di merito (sono 8 che vanno dalla A+ alla G). Così, come oggi si sceglie un elettrodomestico che consuma poco, presto si sceglierà un’abitazione non solo per i criteri tradizionali (posizione, qualità, stato di conservazione, distanza dei servizi, rumorosità, etc. etc.) ma anche sulla base del suo dispendio in kilowatt. Pensata per ridurre i consumi energetici a livello globale, dovrebbe portare due tipi di vantaggi: uniformare i criteri di valutazione di un immobile sul territorio nazionale in modo da favore i confronti ed avere maggiore trasparenza nel mercato; e guadagnare di più sulla compravendita degli stabili più efficienti. Il divario con le nuove costruzioni, in classe “A” e “B” può essere notevole sia negli immobili di lusso ubicati nelle grandi città, ma anche per unità di costo relativamente contenuto, incidendo sul loro apprezzamento per un plusvalore anche del 25-30% . Inoltre, questo adempimento legislativo dovrebbe dare un nuovo impulso al settore delle costruzioni sia nel nuovo che nelle ristrutturazioni indirizzandolo sempre più al contenimento della spesa energetica.

GREEN JOBS – PROFESSIONE CERTIFICATORE ENERGETICO
La rivoluzione dovrebbe anche condurre allo sviluppo di figure professionali specifiche. Mentre i comuni si stanno dotando di propri energy manager, si calcola che i green jobs in Italia impieghino attualmente tra le 850mila e le 950 mila persone che, nei prossimi anni, potrebbero raddoppiare. Gli stessi atenei e gli istituti che formano ingegneri, architetti e progettisti sono destinati ad inserire indirizzi sempre più verdi nei loro piani di studio. Questi professionisti oggi non possono fare a meno di lavorare in termini di efficienza energetica in un nuovo campo in continuo aggiornamento normativo che necessita sempre più di multidisciplinarietà e di lavoro di squadra. In quest’ottica, nel capoluogo lombardo è nata “Oltre Milano”, rete di artisti e designer per coniugare comfort, risparmio energetico, arte e riciclo. La promuove Stefania Gatti, titolare dello spazio espositivo Green Building (3mila mq in via Ripamonti), dedicato ai materiali e alle tecnologie per la bioedilizia.

PAGELLA ENERGETICA, ZERO IN CONDOTTA ALLE REGIONI ITALIANE
IL PASTICCIACCIO ALL’ITALIANA DEI PARAMETRI DI CONSUMO

LA RIVOLUZIONE ARRIVA DALL’EUROPA
Le radici della certificazione energetica risalgono alla direttiva 2002/91 del Parlamento Europeo, recepita poi dalla legge 10/91, rivista ed integrata dal d. lgs. 192/2005 e successivamente corretto e integrato dal d. lgs. 311/06. Dal 25 giugno 2009 è in vigore il Dpr 59/2009 che riproduce la norma nazionale “Uni-Ts 11300”.
La legge nazionale esonera dal proprio adempimento quelle regioni che hanno già legiferato in materia. Si tratta della Lombardia (Dgr VIII/5773 del 31 ottobre 2007), l’unica regione che ha assolto tutti i passaggi per l’operatività della certificazione e che ha un proprio organismo di accreditamento, il Cened. Seguono il Piemonte, l’Emilia Romagna e la Liguria, oltre alla provincia autonoma di Bolzano.

LA LEGGE NON È UGUALE PER TUTTI
Se le prospettive future della certificazione energetica sono molto incoraggianti, il presente è ancora condizionato dalla frammentarietà della normativa esistente. La legge nazionale, infatti, non si applica in quelle regioni che hanno adottato già da tempo analoghi provvedimenti: la Lombardia (31 ottobre 2007), il Piemonte, l’Emilia Romagna e la Liguria, oltre alla provincia autonoma di Bolzano, che hanno criteri a sé. La normativa generale impone un calcolo di kilowatt/ora al mq annuo relativo al consumo per il riscaldamento e per l’acqua calda sanitaria. E stabilisce otto classi di consumo che vanno dalla A+ (per gli immobili con bollette più economiche) alla G (per quelli più costosi). Con “correttivi” come la temperatura del Comune di giorno e il numero di muri perimetrali esterni. Il rapporto S/V è il rapporto tra la superficie disperdente e il volume lordo riscaldato.

I CRITERI DI CALCOLO DIVERSI
Ma questi criteri non sono adottati allo stesso modo da tutte le regioni. In Lombardia, per esempio, il calcolo dei Kw/ora è diverso da quello utilizzato altrove. La legge regionale lombarda poi tiene conto della situazione climatica del comune ma con criteri meno rigorosi di quelli nazionali, non utilizza i “gradi giorno”, ma solo la zona energetica, che è più approssimativa e tralascia il rapporto S/V.
 L’Emilia Romagna e il Piemonte non valutano né la zona energetica né il rapporto S/V col risultato una casa a Sestriere a 2000 metri di altitudine e una in centro a Torino sono sottoposte agli stessi criteri. La Liguria invece tiene conto sia dei “gradi giorno” del comune sia del rapporto S/V. Ma poi ha diversi limiti tra le classi di efficienza energetica rispetto a quelli in vigore nel resto della penisola.

PERCHÈ SI COMPROMETTE LA LEGGE
Il risultato è che lo stesso appartamento a Milano è in classe D e a Genova in classe F. Con la perdita di efficacia della normativa europea all’origine della certificazione nazionale, voluta per rendere consapevole l’acquirente di un immobile nuovo o usato del grado di prestazione per riscaldare il fabbricato d’inverno e rinfrescarlo d’estate e di poter confrontare in modo standardizzato un immobile ad Aosta e a Roma.

COME REAGISCE IL MERCATO IMMOBILIARE
Il mercato immobiliare italiano deve ancora metabolizzare il concetto di efficienza energetica. Se nel mattone nuovo l’obiettivo di curare più gli impianti per renderli più efficienti e di conseguenza poter guadagnare di più sulla loro compravendita è di fatto conseguito, nell’usato questo non avviene. Nell’usato oggi, paradossalmente, sono più graditi gli edifici che vanno in senso inverso rispetto ai bassi consumi. Sono più quotate le villette o gli attici (che hanno maggiore dispersioni di calore), rispetto agli appartamenti. L’immobile d’epoca, con impianti vecchi e difficili da modificare, ha molto più fascino del condominio standardizzato.

MERCATO “FREDDO” PER L’USATO
Così, le prestazioni energetiche degli immobili usati incidono poco sui prezzi di compravendite e locazioni. Spesso, poi, le certificazioni energetiche, compilate in modo approssimativo da tecnici poco preparati, sono perciò vissute come un peso burocratico e un’ingiusta spesa supplementare in fase di rogito. Al momento, poi, le prestazioni energetiche richieste riguardano soprattutto il consumo invernale per il riscaldamento. Solo dall’anno appena iniziato sarà d’obbligo tener conto anche del dispendio per il raffrescamento estivo. Ciò significa una disparità di mercato: tenderanno a rivalutarsi i fabbricati situati al Nord o in montagna, a Milano o ad Asiago, poiché al Sud, a Palermo come a Reggio Calabria, i consumi energetici invernali variano di poco rispetto a quelli estivi.

COS’È LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA?
La certificazione energetica degli edifici è un obbligo che consiste sostanzialmente in una certificazione (o dichiarazione), rilasciata da personale qualificato, in grado di attestare il consumo degli immobili esistenti. Il professionista che firma si assume la responsabilità di ciò che dichiara per dieci anni. La legge impone un calcolo di kilowatt/ora al mq annuo relativo al consumo per il riscaldamento (per ora, in futuro anche per il raffrescamento estivo) e per l’acqua calda sanitaria. Con una misura di potenza elettrica (mille watt) si calcola quanta energia all’ora è necessaria per riscaldare a 20 gradi centigradi un metro quadrato di un’abitazione. Il risultato viene confrontato con i limiti indicati per le varie classi (otto che vanno dalla A+ alla G), suddivise in due tipologie: per appartamenti e villette indipendenti. Con una serie di correttivi: tenendo conto di quanti muri perimetrali ci sono (rapporto S/V che varia ad esempio da un attico a un appartamento al 2° piano) e quanto più è fredda la temperatura del comune nelle ore diurne (gradi giorno).

QUANTO COSTA LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA?
La certificazione energetica costa da 400 a 1.000 euro, in media, per singolo appartamento. 
Ma se attesta una buona efficienza ha anche un valore aggiunto non trascurabile, perché una casa con buoni consumi si vende meglio sul mercato. I costi poi possono essere abbattuti drasticamente con certificazioni cumulative: è possibile ad esempio far certificare tutto il condominio. L’attestato di certificazione energetica ha una validità massima di 10 anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento che modifica la prestazione dell’edificio o dell’impianto in termini di assorbimento di corrente. La legge stabilisce che il documento è obbligatorio, ma non c’è obbligo di allegarlo al momento del rogito. Il notaio, all’atto del rogito, deve rendere noto alle parti che esiste questo obbligo di dotazione e deve invitarle ad accordarsi su come procedere: la legge non dice che la dotazione debba essere precedente alla compravendita e nemmeno che il certificato debba essere pagato dal venditore. Sono ammessi accordi in cui l’acquirente s’impegni a far fare a proprie spese la certificazione. È però importante, sottolineano i notai, che l’acquirente sia informato del problema prima di entrare in possesso della casa. Il rischio, altrimenti, è che possa successivamente rivalersi sul venditore avviando un’azione civile per danni. La mancanza di certificazione energetica non è sanzionata nelle transazioni tra privati, ma solamente se l’immobile è venduto direttamente dal costruttore.

CHI LA RILASCIA?
Può essere rilasciata da professionisti, come ingegneri, architetti, geometri o periti, regolarmente accreditati presso l’Ente Regionale di competenza.