È passato un lustro dall’approvazione della legge sui “fallimenti immobiliari” e del decreto attuativo che ha dato le gambe alla legge per muoversi, decretata l’obbligatorietà per il costruttore di garantire l’acquirente (promissario) delle somme versate, definite le parti, i ruoli e le relazioni, istituito un fondo di solidarietà per le vittime dei crack immobiliari… detto tutto questo… a cinque anni di distanza ci auguriamo la fine delle “cazzuole dai facili costumi” di cui raccontiamo più avanti la storia e che nulla hanno a che fare con i costruttori e gli immobiliaristi virtuosi, che hanno un solo torto, quale?!
Allora persero una grande occasione. Avrebbero dovuto essere loro per primi a proporre e istituire un fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti immobiliari, perché?! Ma perché, oltre che scandaloso, questo fenomeno era ed è screditante per la categoria, i crack erano e sono annunciati – oggi forse più per la crisi economica – e rappresentano una parte così esigua nella compravendita immobiliare, l’1%, da poter essere tacitata attraverso un’autotassazione annua pro capite di piccola entità pari a 10/20.000 euro.
Quale effetto avrebbe sortito oggi, con un’offerta che supera la domanda?!La miglior campagna istituzionale possibile per la categoria dei costruttori e/o immobiliaristi italiani, che avrebbe cambiato la percezione mentale, nell’immaginario collettivo, dell’attività dell’operatore, troppo spesso associata – con motivazioni ideologiche – e strumentalizzata demagogicamente quale “speculatore”, “palazzinaro”, “razza padrona”…
Un’occasione persa! Questa legge fa giustamente ordine in materia e mette in discussione, nell’operazione immobiliare, i ricavi “netti” e quelli “sommersi” del singolo operatore, a meno che non venga elusa o resa inefficace dal costruttore ma anche dal promissario acquirente per motivi di opportunità economica. Opportunità che contrastano con gli interessi dello Stato e dei governi che devono “fare cassa”.
Oggi, con la crisi del sistema, si sarebbe costruito nei territori un’immagine qualificante e un appeal trasparente che avrebbe potuto anche muovere il mercato. Gli operatori si dibattono in una crisi nera, ma l’associazione di categoria Ance non pare rispondere ai bisogni dei piccoli e medi imprenditori che sono il nucleo maggioritario del comparto. L’Ance così manca di rappresentanza, schiacciata sulle posizioni del governo, con mille annunci barricaderi e nessuna azione programmatica che costituisca un nuovo sistema. Nel frattempo stanno cambiando rapidamente filosofie abitative e metodologie costruttive; avanzano finalmente parole d’ordine responsabili come “zero consumo del suolo”, ecosostenibilità ambientale ed Industria dell’Abitare. Raccogliere la sfida, comprendere la complessità delle trasformazioni in atto, aprire il dialogo con l’intera filiera, dare risposte forti e coraggiose è ormai un imperativo categorico.
In cinque anni è cambiato il mondo, la recessione è galoppante, ma l’immobiliare resta la miglior forma d’investimento per chiunque, a qualunque latitudine, se si ha il denaro per poterlo fare e il maggior numero di informazioni, oneste intellettualmente, per poter scegliere. Per cui se vogliamo far ripartire l’economia senza “consumare altro suolo”, valorizzando il territorio e le identità, non dobbiamo dimenticare i “circoli viziosi” del passato.
Ogni casa si innalza su un pezzo di terra. Non è scontato, però, che quel rettangolo di prato appartenga a chi vuole costruirvi sopra: e questo pochi acquirenti lo sospettano. A volte, più banalmente, l’area edificabile non è stata ancora acquistata.
Il meccanismo è questo. La società versa al proprietario del terreno una somma limitata, a prenotazione. Raccoglie poi i candidati acquirenti in base a piantine e a un plastico “inventato” da un tecnico con una buona dose di fantasia. Con i primi soldi anticipati compra l’area (o si fa socio, a percentuale, il suo proprietario).
Ottiene un finanziamento da una banca o da una finanziaria, dando il terreno come garanzia ipotecaria. Pretende dai suoi clienti cambiali, a garanzia del pagamento totale delle somme d’acquisto. Usa parte dei soldi per iniziare i lavori: con gli altri prenota o acquista un altro terreno, altrove. Raccoglie anche in questo caso altri candidati acquirenti e con lo stesso meccanismo spilla altri soldi, con i quali le opere nella prima costruzione fanno qualche passo avanti. È il momento di giocare sui tempi: ritardando i pagamenti alle imprese costruttrici e tenendo rigidamente fissi quelli dei clienti, raccoglie altro denaro. Con questo, inizia lo stesso gioco su un terzo terreno, e così via. Si capisce così come in pochi anni si siano verificati numerosissimi crack immobiliari a carico di società che – con capitali semi-inesistenti – si sono trasformate in imprese di medio livello, con tanti cantieri aperti.
Finché il mercato immobiliare rimane in fase positiva con aumento dei prezzi, questi costruttori riescono via via a ripianare i debiti, magari ritardando le consegne e ritoccando in alto il costo d’acquisto. Ma se il ciclo dell’autofinanziamento s’inceppa (perché ci sono meno acquirenti del previsto, perché le banche chiudono i rubinetti, perché sin dall’inizio lo scopo era fuggire con la cassa), è il crack.
I primi acquirenti forse si salveranno: a restare con il “cerino acceso in mano” saranno gli ultimi, che perderanno i soldi anticipati, la casa (messa sotto sequestro dalla banca e dagli altri creditori) e si troveranno al centro di uno spinoso ginepraio legale.
È l’ennesima riedizione della catena di Sant’Antonio: i clienti beffati perdono i soldi anticipati, la casa, e per di più, si trovano anche a dover onorare delle cambiali girate ai creditori dall’impresario edile.
Questo è il meccanismo base dei fallimenti immobiliari, ma vi sono poi innumerevoli varianti.
Il fai da te. In molti casi il costruttore si fa concedere i prestiti da una finanziaria che controlla e accolla il mutuo ai clienti a condizioni pessime. Incarica, poi, dei lavori un’impresa edile che è una scatola vuota, posseduta attraverso prestanomi, che fa lavorare solo subappaltatori. Facendo in seguito fallire l’impresa edile, giustificherà ritardi dei lavori e inadempienze. Eventualmente, il costruttore fa intermediare l’acquisto da un’agenzia immobiliare collegata, per incassare in parte o in tutto i relativi onorari. E così via.
Le coop fasulle. La creazione di una falsa cooperativa di abitazione è un espediente assai in voga. In teoria, le coop di abitazione dovrebbero essere spontanee aggregazioni di cittadini che si mettono insieme per far edificare un immobile da un’impresa. Tant’è vero che la legge le facilita sia fiscalmente, sia urbanisticamente concedendo loro perfino terreni pubblici o espropriati (con concessioni all’utilizzo per 90 anni) in regime della 167 - Legge 167: Disposizioni per l’acquisizione di aree fabbricabili per l’edilizia economica e popolare, aprile 1962. La realtà è del tutto opposta. Le coop di abitazioni sono create “dall’alto”, sia da imprese edili, sia da cooperative edilizie. La democrazia interna può essere puramente formale: in realtà le scelte sono già prese e gli associati non hanno comunque né le capacità tecniche, né il tempo materiale, né infine la faccia tosta di metterle in discussione. Costituendo queste coop non solo si sfruttano le agevolazioni previste, ma è anche possibile scaricare sulle spalle di soci molte responsabilità nelle scelte, che sono formalmente prese in assemblee dove ciascuno ha diritto di voto.
Milano, 9 aprile 2010
Giovanni Pivetta
HOUSE, LIVING AND BUSINESS
